Как проверить готовый арендный бизнес перед покупкой
Пошаговый список проверки помещения, аренды, расходов и доходности — до аванса и подписания документов.
Вывод Люмиксы · редакционная оценка
Покупатель приобретает не обещанный процент, а помещение, договор и денежный поток со своими рисками. Сначала подтвердите право продавца, исполнимость аренды и все расходы. Только после этого пересчитывайте доходность на проверенных данных.
Что проверить в правах на помещение
Закажите актуальные сведения ЕГРН и сопоставьте собственника, характеристики помещения, ограничения и обременения с документами продавца. Проверьте основание права и полномочия подписанта. Если данные расходятся, остановите финансовую оценку до объяснения расхождений.
собственник и его доля;
кадастровый номер, площадь и назначение;
ипотека, аренда, аресты и иные ограничения;
совпадение фактической планировки с документами.
Договор аренды и срок
Читайте действующий договор вместе со всеми приложениями и дополнительными соглашениями. Зафиксируйте срок, условия расторжения, обеспечительный платёж, ремонт, доступ и передачу помещения. Для долгосрочной аренды отдельно проверьте вопрос государственной регистрации.
Важно
Материал не заменяет юридическую проверку конкретной сделки. Требования зависят от предмета договора и фактических обстоятельств.
МАП, ГАП и индексация
МАП — месячная арендная плата, ГАП — годовой арендный поток до расходов. Не принимайте презентационную цифру без сверки с договором и фактическими поступлениями. Уточните НДС, каникулы, скидки, индексацию, задолженность и то, какие платежи включены в ставку.
фактически полученная аренда за 12 месяцев
с отдельным пояснением льготных периодов и разовых платежей
Расходы собственника
Соберите расходы, которые не возмещает арендатор: эксплуатацию и содержание, налог на имущество, страхование, ремонт, управление, простой и юридические затраты. Налоговый режим и база зависят от собственника и объекта — их нужно подтверждать для конкретной сделки.
Доходность и окупаемость
Сначала получите чистый операционный доход после регулярных расходов, затем сопоставьте его с полной стоимостью приобретения. Не называйте отношение ГАП к цене чистой доходностью: оно не учитывает расходы, простой и затраты на сделку.
чистый операционный доход ÷ полная стоимость покупки
не прогноз и не гарантия результата
Какие документы запросить
01 · Актуальные сведения ЕГРН и правоустанавливающие документы
02 · Договор аренды, приложения, акты и дополнительные соглашения
03 · Платежи арендатора и сверка задолженности минимум за 12 месяцев
04 · Эксплуатационные, налоговые, страховые и ремонтные расходы
05 · Технические документы и подтверждение согласованной планировки
06 · Корпоративные одобрения и полномочия сторон сделки